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법원경매는 민사집행법에 따라 진행되는 일련의 법적절차입니다.
경매신청에서부터 매각절차를 거쳐 배당기일에 이르기까지, 일체의 경매절차는
민사집행법으로 규정하고 있습니다.
따라서 민사집행법은 경매진행을 위한 일종의 절차법이라고 이해하시면 됩니다.
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여기서는 위 민사집행법에 따른 절차 중, 매각기일에 최고가매수신고인이 결정된 경우, 즉 경매부동산이 낙찰된 경우에, 그 이후 진행되는 매각결정기일에서 ①매각에 대한 이의 ②매각불허가신청 ③매각불허가결정에 이르기까지 그 절차에 대하여 주요내용을 살펴보도록 하겠습니다.
매각기일과 매각결정기일의 지정 및 공고
법원은 직권으로 매각기일과 매각결정기일을 정하고, 14일 이전에 이를 공고하도록 규정하고 있습니다(민사집행법 제104조).
만약 법원이 매각기일의 14일 전까지 공고를 하지 않은 때에는 매각기일을 변경하여야 하고, 또한 이 기간을 지키지 않고 매각을 실시한 경우 이는 매각불허가사유가 됩니다(대법원 4293민재항 199 결정 참조).
매각결정기일
매각결정기일이라 함은, 매각기일에 최고가매수신고인이 정해진 후 경매법원이 이해관계인(최고가매수신고인을 포함)의 진술을 듣거나, 또는 직권으로 법정 이의사유가 있는지 여부를 조사한 다음, 매각의 허가 또는 불허가결정을 선고하는 기일을 말합니다.
매각결정기일은 매각기일부터 1주 이내에 정하도록 규정하고 있으나(법 제109조), 이는 강제규정이 아니라 훈시규정으로, 경매법원은 자유재량에 의하여 매각기일 전에 매각기일과 함께 매각결정기일을 변경하거나 또는 매각실시 후에 매각결정기일만을 변경할 수도 있고, 또한 매각결정기일을 개시한 후라도 사정이 있으면 이를 연기할 수도 있습니다.
매각결정기일을 변경하는 예로는, 매각기일이 종료되고 최고가매수신고인이 결정되었으나 매각에 이의가 들어와 이를 검토하는데 시간을 필요로 하는 때, 또는 농지취득자격증명을 발급받는데 시간이 소요되어 매각결정기일까지 제출할 수 없는 때와 같이, 매각결정기일을 예정대로 열 수 없는 사정이 생겼을 경우 등을 들 수 있습니다.
▶ 낙찰후 진행절차는, 매각기일, 매각결정기일, 확정기일. 대금지급기한, 인도명령, 배당기일 등 순서로 진행됩니다.
진술의 방법 및 시기
이해관계인의 매각허가에 대한 이의는 원칙으로 매각결정기일에 출석하여 말로 하도록 하고 있으나(법 제120조 제1항), 서면으로 제출하여도 무방합니다.
그러나 경매절차에 어두운 이해관계인 등으로서는 직접 법원에 출석하여 의견을 진술하는 경우는 거의 없고, 매각에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 매각불허가신청 등 서면을 통하여 이의를 제기하는 경우가 일반적입니다.
매각에 대한 이의신청은 매각허가여부에 대한 결정이 선고되기 전까지 하여야 합니다(법 제120조 제2항). 법원은 매각결정기일에 선고시간까지 같이 정하고 있으므로, 그 이전까지 출석하여 의견을 진술하거나 신청서를 제출하여야 합니다.
매각허가에 대한 이의
매각허가에 대한 이의라 함은, 이해관계인이 민사집행법 제121조 소정의 이의사유에 기하여 매각을 허가하여서는 아니 된다는 소송법상의 진술을 말합니다. 여기에는 매각불허가신청 등 서면을 통한 이의도 포함됩니다.
따라서 매각허가에 대한 이의사유는 민사집행법 제121조에 열거된 것에 한정되므로, 그 이외의 사유로 이의를 제기하려면 이때는 집행에 관한 이의 등 별도의 이의절차를 찾아야 합니다.
▶ 매각에 대한 이의 및 매각불허가신청서 등은 민사집행과 경매접수창구에 제출하여야 합니다.
민사집행법 제121조 소정의 이의사유
제1호. 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때
강제집행을 허가할 수 없을 때라 함은, 강제집행의 요건, 강제집행개시의 요건, 강제경매신청의 요건이 흠결된 경우를 말하며
① 아직 갚을 때가 안되었는데 경매신청을 한 경우
② 경매신청에 하자가 있는 경우
③ 판결정본의 송달에 하자가 있는 경우
④ 경매개시결정정본의 송달에 하자가 있는 경우
⑤ 집행권원의 부존재, 즉 차용증 등 원인증서가 없는 경우 등의 사유가 이에 해당됩니다.
집행을 계속 진행할 수 없을 때라 함은
① 경매개시결정정본이 채무자에게 송달되지 아니한 경우(대법원 1991. 12. 16. 91마 239 결정, 대법원 1997. 6. 10. 97마 814 결정)
② 매각기일을 이해관계인에게 통지하지 아니한 경우(대법원 1984. 9. 27. 84 마 266 결정, 대법원 1999. 11. 15. 99마 5256 결정)
③ 집행의 정지 또는 취소사유가 있는 경우(법 제49조, 제50조)
④ 경매절차 진행 중에 집행법상 절차의 진행을 저해하는 사유가 발생한 경우 등입니다.
제2호. 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때
부동산을 매수할 능력이 없는 때라 함은, 미성년자, 금치산자, 한정치산자와 같이 독립하여 법률행위를 할 수 있는 능력이 없는 경우를 말합니다.
부동산을 매수할 자격이 없는 때라 함은, 법률의 규정에 의하여 매각부동산을 취득할 자격이 없거나 그 부동산을 취득하려면 관청의 증명이나 인·허가를 받아야 할 경우를 말합니다.
① 채무자
② 재매각에 있어서의 전의 매수인(법 138조 4항)
③ 매각절차에 관여한 집행관
④ 매각 부동산을 평가한 감정인(규칙 제59조)
⑤ 농지매각에 있어서 농지법 8조의 농지취득자격증명을 받지 아니한 자 등이 이에 속합니다.
제3호. 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때
경매부동산을 매수할 자격이 없는 자가, 위 2호의 규정을 회피하기 위한 목적에서 제3자를 내세워 매수신고를 하게 하는 경우, 이는 매각이의사유 및 직권 매각불허가사유가 됩니다.
따라서 채무자 등 경매부동산을 매수할 자격이 없는 사람이, 그 처나 아들명의 또는 제3자 명의로 매수신고를 하였을 경우에, 자금의 흐름 등 그 흔적이 밝혀질 경우 매각이의사유 및 직권 매각불허사유가 될 수 있다는 점은 유의하여야 합니다.
제4호. 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 민사집행법 108조 각호 가운데 어느 하나에 해당되는 때
집행관은 법 제108조 각 호의 1에 해당된다고 인정되는 자에 대하여는 매각장소에 들어오지 못하도록 하거나, 매각장소에서 내보내거나 매수의 신청을 하지 못하도록 할 수 있습니다.
그러나 이러한 제도적 장치에도 불구하고 위 법 제108조에 해당하는 자가 최고가매수신고인이 되거나 그 대리인인 경우에는 매각허가에 대한 이의사유가 됨은 물론, 그 규정을 회피하기 위하여 제3자를 내세워 매수 신고를 하게 하는 경우에도 매각이의사유 및 직권 매각불허가사유가 됩니다.
제5호. 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때
① 최저매각가격의 결정 내용 및 그 절차에 중대한 잘못이 있는 때(대법원 1998. 10. 28. 98마 1817결정, 대법원 2000. 11. 2. 2000마 3530 결정 등)
② 일괄매각의 결정 절차 또는 결정 자체에 중대한 위법이 있는 때
③ 매각물건명세서에 기재할 사항에 중대한 흠 또는 그 기재 내용에 중대한 오류가 있는 때(대법원 1997. 10. 13. 97마 1612 결정, 대법원 2000. 1. 19. 99마 7804 결정 등)
④ 현황조사의 생략 등 그 작성 절차에 중대한 하자가 있는 때
⑤ 물건명세서의 사본을 비치하지 아니한 때 등은 매각허가에 대한 이의사유가 됩니다.
제6호. 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 매각절차의 진행 중에 밝혀진 때
매수인이 소유권을 취득하지 못하거나 인수할 권리가 변동되는 것과 같은 중대한 권리관계의 변동이 매각절차의 진행 중에 발생하는 경우, 또는 그러한 변동사실이 매각절차의 진행 중에 발견되는 경우에는 매각허가에 대한 이의사유 및 직권 불허가사유가 됩니다.
예를들어, 제1순위로 저당권설정, 제2순위로 가등기 및 처분금지가처분이 등기되어 있는 경우에, 통상의 경우에는 매각에 의하여 제1순위 저당권이 소멸하므로, 이 경우 제2순위의 가등기 및 처분금지가처분등기도 함께 소멸되지만, 그러나 제2순위 권리자가 경매진행 중에 제1순위 근저당권의 피담보채권을 대위변제하고 말소하였을 경우, 이때에는 제2순위 권리자가 최우선 순위가 되어 매각으로 인하여 말소되지 아니하고 매수인에게 인수되므로, 이러한 사정은 매각부동산의 권리 관계에 중대한 변경을 초래하는 것이 됩니다.
한편 후순위 임차인이 등기부상 선순위근저당권을 말소함으로서, 매수인에게 승계되는 최선순위대항력을 취득하게 된 경우, 또는 최고가매수신고인이 결정된 이후에 유치권이 신고되거나 신고되지 않은 유치권의 존재가 나타난 경우(대법원 2007. 5. 15. 2007마 128 결정)도 매각허가에 대한 이의사유 및 직권 불허가사유가 됩니다.
제7호. 매각절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때
이해관계인의 이익이 침해되거나 매각절차의 공정성을 해칠 우려가 있는 중대한 절차위반의 사유는 매각허가에 대한 이의사유가 됩니다. 따라서 이해관계인의 이익을 침해하는 바 없는 경미한 하자만이 있는 경우에는 이를 이의사유로 삼을 수 없습니다.
예를 들면 매각기일의 공고가 법률의 규정에 위반한 경우에도 그 하자가 사소한 경우, 예컨대 매각기일의 공고사항에 매각기일이나 매각결정기일의 시간의 기재가 빠졌다거나 부동산의 표시에 있어서 다소 다른 점이 있더라도 매각부동산의 동일성을 식별할 수 있는 정도라면(대법원 1999. 10. 12. 99마 4157 결정) 이의사유가 되지 못합니다.
그러나 매각기일의 공고를 법률상 규정한 방법에 의하지 아니하거나, 민사집행규칙 56조에 규정한 2주이전까지 공고를 하여야 하는 공고기간을 지키지 아니한 경우와 같이, 그 정도가 중대한 때에는 매각허가에 대한 이의사유 및 직권 불허가사유가 됩니다.
집행관은 입찰표의 제출을 최고한 뒤 1시간이 지나지 아니하면 입찰을 마감하지 못하도록 되어 있음에도(규칙 제65조 제1항) 이에 위반한 경우, 또는 매각기일에서 집행법원이 정하는 금액과 방법에 맞는 보증을 제공하여야만 매각을 허가할 수 있음에도(법 제113조), 이에 위반한 경우에는 본 호를 적용하여 매각허가에 대한 이의사유가 됩니다.
이의의 제한
매각허가에 대한 이의사유는 이상 민사집행법 제121조에 열거된 것에 한정되므로, 그 이외의 사유에 기하여 이의를 진술할 수는 없습니다.
예를 들면 경매부동산이 낙찰되더라도 경매신청채권자가 변제받을 금액이 없는 경우의 경매취소규정(법 제102조)은 압류채권자나 우선채권자의 보호를 위한 것으로서, 채무자는 위 무잉여절차를 거치지 않았다는 이유로 매각이의나 매각허가결정에 대한 항고를 제기할 수 없으며(대법원 1979. 5. 22. 79마 67 결정), 또한 다른 이해관계인에게 매각기일의 통지가 없었다는 이유로 매각허가에 대한 이의신청이나 항고를 할 수 없다는 것(대법원 1997. 6. 10. 97마 814 결정) 등이 그 예에 해당합니다.
이의신청서 작성방법
매각허가에 대한 이의는 위에 기재한 바와 같이, 민사집행법 제121조에 열거한 소정의 이의사유를 내용으로 매각에 대한 이의신청 및 매각불허가신청서를 작성하여 경매법원에 제출하는 방식입니다.
▶ 이 사건 매각불허가신청은 매각결정기일인 2016. 5. 11. 오전에 접수되었고, 당일 오후 2시에 매각불허가결정이 선고된 사건입니다.
▶ 이 사건 기일내역을 보면, 2016. 5. 11.(14:00)자 매각결정기일에 매각불허가결정이 선고되었습니다.
▶ 이 사건 소유자가 2016. 5. 11. 매각불허가신청을 하여 매각불허가결정이 선고되자
최고가매수신고인이 같은해 5. 20. 입찰보증금 환급신청을 하여 입찰보증금을 회수해 갔습니다.
이의의 종기와 재판
매각에 대한 이의는 매각허가결정이 선고되기 전까지 하여야 하고, 매각허가결정이 선고된 이후에는 매각허가결정에 대한 즉시항고를, 매각허가결정이 확정된 이후에는 대금지급전까지 매각허가결정의 취소를 구할 수 있습니다(법 제127조).
법원은 이의신청이 정당하다고 인정한 때에는 매각을 허가하지 아니하며, 법 제121조에 규정한 사유가 있는 때에는 직권으로 매각을 허가하지 아니합니다(법 제123조).
매각에 대한 이의는 독립된 청구나 신청이 아니어서 경매법원은 이를 참고로 하여 매각허부의 결정을 선고하면 되는 것으로, 따라서 이해관계인은 매각허가에 대한 이의나 매각불허가신청이 받아들여 지지 않았다 하더라도 매각허가결정에 대한 즉시항고를 할 수 있을 뿐, 매각이의에 결과에 대하여 별도로 불복하여 항고를 할 수 없습니다.
매각불허가결정에 대한 항고
경매부동산의 이해관계인은 매각허가여부의 결정에 따라 손해를 본 경우에는 그 결정에 대하여 즉시항고를 할 수 있습니다(법 제129조).
따라서 최고가매수신고인을 포함한 경매부동산의 모든 이해관계인은 경매법원의 매각불허가결정에 대하여 즉시항고를 할 수 있으며, 또한 매각불허가결정에 대한 항고에는 매각허가결정에 대한 항고와 달리, 매각불허가결정에 대한 즉시항고시에는 매각대금의 10%에 해당하는 항고보증금(법 제130조 제3항 참조)을 공탁하지 않아도 됩니다.
매각불허가결정이 선고된 경우 최고가매수신고인도 그 결정에 대하여 즉시항고를 제기할 수 있으며, 이때는 매각금액의 10%에 해당하는 항고보증금공탁을 하지 않아도 됩니다.
위 즉시항고는 재판의 제2심에 해당하는 상급법원에서 진행하며, 그 결과에 대하여 다시 대법원에 재항고도 할 수 있습니다. 이 경우 재판기간은 통상 3-5개월 정도 소요되며 그동안은 경매절차가 일시 정지됩니다.
매각불허가결정에 대하여 7일 이내에 이해관계인의 즉시항고가 없을 경우 매각불허가결정은 확정되고, 최고가매수신고인은 입찰보증금환급신청을 하여 이를 회수할 수 있습니다.
