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경매

경매-정보지를 활용한 물건 검색 및 조사방법

OASIS-WIFAG 2020. 1. 25. 18:55

2020. 1. 25. 18:55

정보지 물건조사 방법

[사례 : 재건축 검색할때]

테마 : 재건축 으로 정했다.

물건검색 :

수백개의 물건 뜸.
빠르게 검색하려면 '준공년도' 만 본다. 연한이 된 물건만 찾아낸다. 올해로부터 재건축연한인 30년전 사용승인 물건만 보면 된다. 즉, 사용승인 년도만 보고 넘어가면 수백개 물건 검색 다 할 수 있다.
체크(선택)한 물건을 메모장이나 엑셀에 저장
크린업시스템?

[지도로 물건검색 하는방법]

원도강좌-지도로 쉽게 경매물건 검색하는 방법 https://youtu.be/HHGe1SuLGFI

지형검색 할 수 있다.
빨간색은 경매물건 / 파란색버블은 공매 물건
평지냐 언덕이냐 = 인근에 산 있으면 경사 의심 --> 사진으로 확인 + 로드뷰로 확인 + 현장가서 확인

지방소도시 입지 이해하면 쉽게 검색할 수 있다.

서울/수도권/광역시/지방 으로 구분
군단위 > 읍 > 면 > 리 로 구성되어 있다.
지방은 읍단위 물건을 선택해야 환금성이 높다는것 명심할 것. 면, 리는 특수목적(귀농 등 농지구할때 같은)일 때나 찾아볼 것.
즉, 검색 시 읍단위 우선으로 검색하면 끝
군단위로 검색하면 끝 --> '인제군' 검색해서 5개 뜬다. 그것만 보면 끝. 나머지 쓸데없는것은 찾지 말것
지역특성 (바다주변 같은) 경우는 면, 리 지역까지 검색해보면 됨.
시단위도 두번정도 검색하면 끝

지역 물건을 지도에서 검색해 보면 물건량을 쉽게 한눈에 볼 수 있다. (지도의 버블만 보면 됨) <-- 지역입력, 용도입력 등으로 검색조건으로 하지 말것

면적상 물건이 많이 몰려 있다! --> 이런건 하면 안된다.

이유

상승장에서는 일반매물, 경매물건이 적다. (내놓는대로 나간다)

하락기에는 일반매물, 경매물건이 많다. (내놨는데 안나간다. 물건이 쌓이기 시작한다)

물건 많이 모인곳은 안나가는 물건이 쌓인다. 거기에 낙찰받은 물건까지 전월세 내놓으므로 물건이 더 늘어난다. 이래서 물건이 많이 몰려 있다. 물건과 임대 경쟁에 이길 수 있어야 하므로 수익성이 떨어진다.

그래서 지도상에 물건이 많이 모인 곳은 입찰에 들어가지 말아야 한다.

서울 시외각2종일반주거 1500만/평 다가구 50평대지필요최소 7억5천소요
지목변경.형질변경만 해서 팔기

[용어]

부지=목적있는땅. 공장.상가부지 등
대지=건축할수있는땅
필지=소유권등록시필요. 지목

[법률/조사/분석]

개발제한구역.자연녹지

거주5년이상시 건축허가 남
지목이 개발당시 대여야함
불법건축시 이행강제금 1200만원/년(가정) 인데 임대수익(창고등) 이 그 이상이면 불법건축하여 이행강제금 내며 운영

개발행위허가제한구역

용도지역변경예정이면 변경시 상승가능.

취락지구 되면 좋은가?

오름

네이버 고상철. 토지관련 찾을때사용

다음지도

주소로찾기가능
주변현황.로드뷰 가

36주소로 검색가능
용도지역
건축물대장이 존재하지않습니다=나대지. 무허가건축물임 확인

토지이용 계획확인. 계획구역.용도지역확인가능

취락지구등 변경내역확인가능
개별공시지가 확인

등락시점 확인가능

예)ㆍ건폐율 변경됨.취락지구로. 지가3배상승

여도별 현황사진 확인가능.변경된 내용 (도로확장등)

토지이용계획확인.(뭘지을까 구상)

누리스(국토교통부)

용도 가능 여부확인가능(예.카센타 입력>가능.불가능 으로 나옴)
해당조례링크되어 법률관계 확인가능

물건찾기

온비드

시세확인방법

과거사용방법

부동산전화>일단오세요.안가르쳐줌
주변등기부발급.매매가격 평균으로 추측

현재 : 밸류맵, 한눈에 어플 으로 확인가능

거래시기확인가능
거래금액확인가능
현재호가와 비교해서 전략수립가능
현황사진 확인가능
색깔별로 지역지구 확인가능

[상식]

도로있어야한다
편도3차로는 주간선도로=신도시로통한다=제일먼저 신도시에서나오는신도시에서나오는쪽=자동차매장,슈퍼/하이마트>삼성프라자 >주유소(저녁퇴근시 신도시방향 측이 주유소부지)
땅은 경매로 싸게사도 팔때가중요.비싸게사도 팔아서 싸게산거보다 더 남길수 있으면 된다

보상받으면 (예.30년전 농지 2억. 40~50억 보상받음)
보상받아 대채토지 매입.평택은 올라서 찾은곳이 안성
현상. 보상받으면 제일먼저 차바꿈. 안성에성안외제차득시글
보상지역 제일먼저 찾아오는게 외제차 딜러.보험사들 명함유포

삼성고덕지구 지제역주변 주반선도로.변 개별공시지가 찍어보면 상승추이 확인가능함
미군부지.내리.게이트 부터 돔선.
허가안될때 불허사유확인.법적근거확인.
민원방지. 인근노인들 친해져. 민원안넣게 사전에 음료수라도 주고 자주만날것.노인들이 주민원인.시간많고 할일없어서 시끄럽고 먼지날리고 싫어함.

[땅고를때 비교계산법]

대, 답 중 선택시
맹지는 1/3가격
농지전용

농지보전부담금 : 개별공시지가×30%/제곱미터
성토비용 : 부피 / (15톤트럭=약10루베/1대당) × (5만원/1대당)

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경매 실전. 수익율 계산법. 레버리지 효과.

OASIS-WIFAG 2020. 1. 25. 18:54

2020. 1. 25. 18:54

경매를 활용한 투자의 기본은 레버리지 효과를 극대화 시키는 데 있다.

최근 우리가 흔히 듣는 갭투자가 투기의 수단으로 사용되면서 부동산 시장을 불안정하게 만드는 결과를 낳았다. 대출을 최대로 활용하여 자기자본 없이 단기간에 매수 매도를 하여 수익을 얻는 방법이다. 대출을 활용하여 수익율을 높인다는 점에서 레버리지 효과와 유사한 것 같으나 시장을 투기분위기로 이끄는 악영향을 끼친다는 면에서 갭투자가 부정적으로 받아들여지는 이유다. 투자와 투기의 경계는 모호하다. 갑론을박은 판단하는 자들의 몫이다. 나는 이러한 논쟁에는 관심 없다. 투자건 투기건 이익을 목적으로 하는 데 공통점을 가진다. 돈을 벌고 부를 늘리기 위한 방법일 뿐이다. 부에 대한 사람들 마다의 가치관 차이는 철학의 분야이므로 지금 여기서 이야기 하고 싶지는 않다. 자신의 가치관을 세우고 그에 따라 행동하는 것 또한 행동하는 자들의 몫이다.

경매의 수익률은 철저하게 레버리지 효과를 통해서 극대화 된다. 대출없이 경매를 하는것은 의미가 없다고 해도 과언이 아니다. 경매를 하는 사람들이 자기 자본이 있어도 경락자금 대출을 받아 투자를 하는 이유가 여기에 있다.

수익율 이란 어차피 동일한 물건에 투자된 금액으로 부터 회수되는 이익금의 개념이다. 순수하게 자기자본금으로 투자를 하건 대출을 받아 빌린돈으로 투자를 하건 동일한 금액을 넣어 동일한 금액의 이익을 얻는다는 점만 보면 수익율이란 단순히 숫자에 불과하다. 수익율이 5%건 50%건 수익금액은 동일하기 때문이다. 레버리지 효과라고 부르는 경매에서의 대출 활용의 비밀은 숫자가 아니라 기회비용에 있다는 점을 명심하자.

아래의 예를 살펴보면 자기자본 만으로 투자하는 경우와 대출을 이용한 경우의 수익율 차이를 쉽게 이해 할 수 있다.

내 자본으로 투자했을 때 수익 / 실투자금 = 월세 / 투자금-보증금

Q) 낙찰가 1억 —> 보증금 1천 월 50만원. 수익율은?

A) 50만원 x 12개월 / 1억 - 1천 = 600만 / 9000만 = 연 6.7%
레버리지 활용시

Q) 낙찰가 1억. 대출 80%. 이율 연 3%. 내자본투자금 20% —> 보증금 1천 월 50만원 (=1천+50x12 = 1천600). 수익율은

A) 수익 / 실투자금 = (월세수익 연600만 - 대출이자 연240만)/ (낙찰가 1억 - 보증금 1천 - 대출금 8천만) = 연 36%

Q) 낙찰가 1억. 시세 2억. 대출 80%. 이율 연 3%. 내자본투자금 20% --> 보증금 1천5백. 월 40만원. 수익율은?

A) 수익 / 실투자금 = (월세수익 연 480 - 대출이자 연240만) / (낙찰가 1억 - 보증금 1천5백 - 대출금 8천) = 연 48%
경매를 통한 시세대비 수익율

Q) 낙찰가 1억. 시세 2억. 대출 80%. 이율 연 3%. 내자본투자금 20% --> 보증금 1천5백. 월 40만. 수익율은?

A) 수익 / 실투자금 = (시세차익1억 +월세수익 연480 -대출이자 연240만) / (낙찰가 1억 - 보증금 1천5백 - 대출금 8천) = 연 204.8%

이처럼 수익율은 내 자본금보다 경매와 대출을 이용했을 때 급상승 한다는 것을 알 수 있다. 하지만 수익율이 6% 이건 200% 이건 금액으로 보면 같은 금액이다. 그렇다면 경매를 하면서 왜 그렇게 수익율 이란 것을 강조하는 것일까? 위에서 얘기했듯이 레버리지 효과의 진정한 가치는 수익율도 수익금도 아닌 기회비용에 있기 때문이다.

쉬운 이해를 위해 다음과 같이 생각해 보자.

내가 보유한 자본금이 100만원 이라고 하자. 100만원 짜리 물건을 사서 되팔면 10만원의 이익이 남는 물건이다. 이익이 실현되는 데 소요되는 시간이 1년이라고 가정한다.

case-1 )

내 자본금 전부인 100만원을 이 물건에 투자하면 10만원의 수익이 나에게 돌아온다. 내 자본금은 소진되었으므로 10만원의 수익이 현금화 될 때까지 더이상의 투자는 불가능 하다. 즉 수익이 발생할 때 까지 1번의 투자만이 가능 한 것이다. 수익이 발생 한 후 수익금 10만원과 회수된 자본금 100만원인 110만원을 가지고 다시 재 투자를 할 수 있게 된다.

case-2)

내 자본금 100만원 중 10만원을 투자하고 나머지 90만원은 대출로 충당한다. 1년에 10만원의 수익이 발생했다. 투자하고 남은 내 자본금 90만원으로 이와 동일한 물건에 9번을 더 투자 할 수 있다. 물건에 투자되는 금액은 100만원으로 동일하고 발생되는 수익금도 10만원으로 동일하지만 동일한 1년이라는 시간 동안 9번의 투자기회가 더 생긴다.

수익금액의 기준으로 볼때

결국 순수하게 내가 가진 자본금 만으로 투자 했을 때는 1년간 1번의 투자를 통해 10만원의 수익을 얻었지만 대출을 이용해 투자 했을 때는 1년간 10번의 투자를 통해 100만원의 수익을 얻을 수 있다는 것이다.

그리고 이것을 시간의 기준으로 볼때

100만원의 수익을 발생시키기 위해서 순수 나의 자본금 만으로 투자했을때는 10년이란 시간이 걸리지만

대출을 이용해 투자 했을 때는 1년만에 가능 하다는 말이 된다.

레버리지란 이처럼 내가 가진 자본금을 활용해 수익을 극대화 시키는 방법을 의미하지만 다시 생각해 보면 시간을 단축시켜 우리가 살 수 있는 한정된 시간 내에 부를 축적할 수 있는 방법인 것이다.

어떤 강사는 이런 말을 하기도 한다.

"어마어마한 수익율에도 불구하고 실제로 월 수입은 미미하다. 지속적으로 수입은 생기지만 무언가를 할 만한 금액은 아니다. 즉, ‘부’ 가 되지 않는다.

그래서 땅에 투자해야 한다.

땅은 ‘부’를 이루어 준다.

땅에 투자 하면서도 상가의 지속적 수입을 발생시키려면 월 50만원, 연 600만원 정도의 임대를 할 수 있는 임대가능한 공장이 있는 땅을 낙찰 받아라."

라고 조언한다.

하우스푸어, 부동산거지 라고 부르는 사람들의 경우 현금 흐름을 만들어 내지 못할 때 보유한 자산은 진정한 가치를 지녔다고 할 수는 없을 것이다. 경우에 따라 세금이나 유지비용을 충당할 수 없어 가지고 있는 자산을 처분해야 하거나 자신의 자산이 압류 당하거나 경매에 넘겨지는 상황이 발생 한다면 보유 자체는 삶에 아무런 도움을 주지 못한다는 얘기다. 많은 자산을 보유하고도 당장의 현금흐름이 안되어 상황에 몰려 자산을 잃고 손해를 보고 또 그 과정속에서 끊임없는 고통을 감수해야 한다면 그것은 진정한 부를 이루었다고 볼 수 없을 것이다. 매출이 수백억, 수천억에 이르는 사업체가 부도가 나는 것도 매출과는 상관없이 일시적인 현금흐름에 문제가 생겼을 때이다. 미래가치와 수익성도 중요하지만 지금 현실의 단기간 현금흐름이 없이는 무의미 하다는 말이다.

서두에서 언급하지 않으려 했던 '돈' 과 '부' 에 대한 가치관이 중요한 이유가 여기서 드러난다.

미래를 위한 시간투자와 현금흐름을 위한 고정 수익 이라는 두마리 토끼를 잡아야 한다는 것을 강조하는 소중한 조언이다.

수익율의 계산 방법은 위에서 예시에서 살펴본 바와 같이 단순하다. 그저 산식일 뿐이다. 경매로 투자하여 부를 이루기 위해서는 산식 암기에 치중하지 말고 자신이 가지고 가야 할 '돈' 과 '부' 에 대한 기준을 명확히 세우는 것이 우선 되어야 할 일이다. 계산방법은 잊자. 어딘가에 기록해 놓고 필요할 때 찾아서 쓰면 된다.

하지만 견고하지 못한 '투자', '돈', '부' 에 대한 개인적인 기준이 없으면 투기에 빠지고 과욕을 부리고 일확천금을 꿈꾸는 로또인생의 환상에 빠지기 쉽다. 경매에 입문하는 사람들이라면 서점가에 나도는 "나는 경매로 얼마를 벌었다" 류의 자극적인 문구에 현혹되지 않았으면 하는 바램이다.

첫걸음을 잘 못 내디뎌 그나마 가지고 있는 얼마 되지 않는 자본금 마저 탕진하고 싶지 않다면 말이다.

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배당순위

OASIS-WIFAG 2020. 1. 10. 00:35

2020. 1. 10. 00:35

0순위 경매비용

1순위 제3취득자와 임차인의 필요비, 유익비

2순위 주택과 상가임차인, 근로자의 최우선 변제금

3순위 국세와 지방세 중 당해세

4순위 저당권부 채권보다 법정기일이 빠른 일반 조세 채권

5순위 저당권부 채권보다 법정기일이 빠른 공과금 채권

6순위 저당권부 채권

7순위 일반임금 채권 (최우선 변제금을 제외한 금액)

8순위 저당권부 채권보다 법정기일이 늦은 일반 조세 채권

9순위 저당권부 채권보다 법정기일이 늦은 공과금 채권

10순위 일반채권

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찾기쉬운 생활법령정보 송달료 예납

OASIS-WIFAG 2020. 1. 3. 00:23

2020. 1. 3. 00:23

송달료 예납

가압류를 신청하려는 자는 당사자 1명당 3회분의 송달료(당사자 1명당 3,060원 × 3회)를 예납해야 합니다.

송달(送達)

송달이란 소송의 당사자 및 그 밖의 소송관계인에게 소장·상소장·판결정본 등 소송서류의 내용을 알 수 있는 기회를 주기 위해 법정의 방식에 좇아 하는 통지행위를 말합니다. 송달은 송달을 받은 자에게 서류의 내용을 확실하게 알리고 그와 더불어 이를 보관함으로써 그 내용을 둘러싼 분쟁을 미연에 방지하는 것을 목적으로 합니다.

가압류 결정의 송달

- 가압류의 신청, 가압류의 신청을 기각 또는 각하한 결정에 대한 즉시항고, 가압류에 대한 이의신청, 가압류의 취소신청, 이의신청 및 취소신청에 대한 즉시항고에 대한 결정은 당사자에게 송달해야 합니다(「민사집행규칙」 제203조의4).

송달료 예납

- 가압류를 신청하려는 자는 송달료를 예납해야 합니다(「민사소송법」 제116조제1항, 「민사소송규칙」 제19조제1항제1호 및 「송달료규칙」 제2조).

◀법령용어해설▶

□ 송달료란 법원에서 소송 관련 서류를 송달하는데 들어가는 일종의 우편요금입니다.

송달료

- 가압류를 신청하거나 그 밖의 경우 예납해야 할 송달료는 다음과 같습니다(「송달료규칙의 시행에 따른 업무처리요령」 제7조 및 별표 1).

송달료 = 당사자 1명당 1회 송달료(3,060원) × 당사자 수 × 당사자 1명당 납부기준

※ 법원은 「국내 통상우편요금 및 우편이용에 관한 수수료」에 따라 당사자 1명당 1회 송달료를 3,060원으로 정하고 있습니다.

※ 당사자 1명당 납부기준(「송달료규칙의 시행에 따른 업무처리요령」 제7조 및 별표 1)

적용 대상 사건	당사자 1명당 납부기준	수송달자
가압류 사건 (가압류 신청포함)	3회	신청인, 상대방
가압류결정에 대한 이의, 취소(집행취소는 제외)사건	8회	신청인, 상대방
그 밖의 민사신청사건	2회	신청인, 상대방
가사신청사건	3회〔단, 가압류·가처분에 대한 이의, 취소(집행취소는 제외)사건은 8회〕	신청인, 상대방

송달료 납부

- 송달료를 납부하려는 자는 송달료 수납은행(「송달료규칙의 시행에 따른 업무처리요령」 별표 2에 따라 각 법원별로 지정되어 있음)에 송달료를 현금으로 납부하고, 수납은행으로부터 송달료납부서 및 송달료영수증을 각 1통씩 교부받습니다. 다만, 현금지급기(CD) 또는 현금입금·출금기(ATM)를 이용하여 납부할 때에는 그 이용명세서로 송달료납부서에 갈음할 수 있습니다(「송달료규칙」 제3조제1항, 별지 제1호서식 및 제2호서식).

- 송달료를 납부한 채권자는 송달료납부서 1통을 가압류 신청서에 첨부하여 관할법원에 제출해야 합니다(「송달료규칙」 제3조제2항 및 별지 제1호서식).

◀ 송달료납부서 첨부 방법 ▶

※ 송달료를 납부한 은행으로부터 교부받은 송달료납부서 1통을 가압류신청서 표지 뒷장 또는 첫장의 뒷면에 풀로 붙여 고정합니다.

※ 가압류 집행해제 신청에 따른 송달료 납부는 2회분의 우표를 구입하여 신청서에 풀로 붙이지 말고 고정하여 제출합니다(「송달료규칙」 제14조).