농지취득 관련 Q&A

농지 취득

<질문1>먼저 농지 취득에 관하여 알아보도록 하겠습니다. 농지 취득을 아무나 하지는 않은 것으로 알고 있는데요?

◆그렇습니다. 농지는 원칙적으로 농업인이나 농업법인만이 취득할 수 있는 것이 원칙입

니다.

 

농업인

<질문2>그럼 농업인의 조건이 구체적으로 어떤 것인가요?

◆농업인은 첫째, 농지의 면적이 최소한 1,000제곱미터(약302평) 이상을 취득관리해야 하고요. 둘째는 농지의 소재지에 거주하든지, 아니면 인접 시군구에 거주해야 하면서, 셋째, 농작업 일을 100%로 볼 때, 최소한 50% 이상을 소유자 본인이 경작해야만 합니다.

<질문3>그럼 농지를 취득할 때 아무나 취득할 수 없다고 하셨는데, 농업인 외 저와 같은 일반 직장인들이 농지를 취득하려면 어떻게 해야 합니까?

◆먼저, 면적이 1,000제곱미터 미만의 농지를 구입하려면, 농업인의 관리 조건이 아닌 주말체험영농을 하겠다는 취지로 구입할 수 있고요. 면적이 1,000제곱미터 이상인 농지를 취득하고자 할 때는 관계 관청에 농업경영계획서와 농지취득자격증명원 신청서를 작성 제출하여 농지취득자격증명원을 발급 받아서 이전 등기 서류에 첨부해야만 소유권 이전이 가능합니다.

 

세제혜택

<질문4>그런데 농지를 취득한 후 농지관리가 잘 안되면 매도(양도) 시에 농업인에게 주는 세제혜택 등이 안된다고 알고 있습니다. 농지를 어떻게 관리해야 합니까?

◆농지를 취득한 후 양도 시까지 최소한 농작업일의 50%이상은 소유자 자신이 직접 경작, 즉 자경(自耕) 해야만 양도 시 세제혜택을 볼 수 있습니다. 그래서 농지 취득 후 6개월이 지나서 농지에 경작물을 경작한 후에 관청에 농지를 자신이 경작하고 있음을 증빙할 수 있는 농지원부를 신청하여 발급 받아 두시는 것을 1차적으로 해야만 합니다.

 

농지원부

<질문5>농지원부를 발급받으려면 어디에다 신청하고 어떤 절차가 있는가요?

◆농지원부를 발급 받으려면 먼저 농지 소유자 본인의 거주지 읍, 면, 동사무소에 농지원부 신청서를 내고, 그 신청서를 받은 농지 관리 담당 직원은 농지 소재지의 읍.면, 동사무소 담당에게 확인을 요청하게 합니다. 그러면 담당 직원이 해당 농지에 직접나가서 경작유무를 확인하여 통보하게 되면서 농지원부를 발급받고 1차적으로 농업인이 되었음을 증빙하게 되는 것이죠.

<질문6>그러면 1차적으로 농업인을 증빙하는 농지원부만 받아 놓으면 자경했다는 것으로 세제혜택이 가능 한가요?

◆아닙니다. 요즈음은 농지원부를 취득한 농업인일지라도 세제혜택을 받으려면 실질적으로 자경을 했는가의 여부를 따지기 위해 증빙자료 요청을 받을 수 있습니다. 다시 말하면, 실제 농자재-씨앗, 비료, 농약 및 농기구 구입 영수증 등을 모아 두었다가 자료제출 요구에 응할 수 있도록 하셔야 할 것입니다.

<질문7>농지를 취득하여 농업인으로서 세제혜택을 받으려면 여러 가지를 알아야 가능하다는 것을 알수 있겠는데요!! 농업인이 농지를 취득할 때 모든 농지에 대하여 농지취득자격증명원을 발급받아야 합니까? 아니면 예외 취득도 있습니까?

◆예외도 있습니다. 다시말하면 농지를 농지로만 사용하지 않고 도시계획시설지구로 되어 있는 주거지역, 상업지역, 공업지역 및 특별개발지구로 지정되어 있는 농지 취득 시에는 농지를 구입하면서 농지취득자격증명원을 필요치 않습니다. 농지로서의 기능보다도 개발하여 다른 용도로 사용하려는 지역의 농지는 구태여 농지를 보호하려는 취지에서 멀리하고 있다고 보아집니다.

<질문8>서두에서 농지를 농업인과 농업법인만이 취득가능하다고 하면서 농업인이 아닌 개인이 농지를 취득하려할 때 어떻게 구입하고 관리해야 하는가에 대하여 말씀해 주셨는데, 농업법인 외 일반법인이 농지를 구입할 수는 없는가요?

◆원칙적으로 일반법인은 농지를 구입할 수 없는 것으로 되어있습니다. 단, 도시계획시설지구로 지정되어 있는 주거, 상업, 공업지역 및 특별개발지구로 지정된 농지는 일반법인도 농지를 구입하여 개발 사용가능 합니다.

 

농지전용

<질문9>그러면 일반법인이 도시계획시설지구가 아닌 지역의 농지를 구입하여 사무실, 공장, 창고 및 판매시설 등을 짓는다고 할 때는 어떻게 해야 하는가요?

◆두가지 방법이 있습니다. 첫번째는 이전하기 전 농지소유자에게 토지사용승락서를 받아서 개발계 획에 따른 농지를 전용한 후 일반법인으로 소유권 이전이 가능하며, 두 번째는 농지 소유자가 직접 농지전용허가를 받은 후 일반법인으로 허가권자를 변경하여 취득할 수 있습니다.

<질문10>방금 전 설명 도중에 농지전용이란 말씀을 하셨는데요. 청취자들을 위해 농지전용의 개념과 방법에 대하여 간략히 설명을 더해주셨으면 합니다.

◆농지전용이란 농지를 농지외의 목적으로 바꿔 사용한다는 개념이고요. 농지를 다른 용도의 토지로, 즉 공장용지, 창고용지 또는 대지 등으로 바꿔 사용하려면 건축설계를 하여 관계관청에 건축허가를 신청하기 전 농지담당 부서에 농지전용부담금이라는 돈을 납부해야 합니다. 이때 내는 부담금의 기준은 토지의 개별공시지가의 30%를 내야 하면서, 단 제곱미터 당 5만 원을 초과하지 않은 것으로 되어 있습니다.