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[ 실거래가 자료 검색 ] (국토부 실거래 데이터)
https://sise.me/r/서울특별시_실거래가(2019년10월~2019년11월)
https://sise.me/r/경기도_실거래가(2019년10월~2019년11월)
[ 도로 교통망 계획 ]
[ 확정일자 없는 임차내역 및 보증금 확인방법 ]
Q. 선순위 세입자가 대항력이 있고( 점유 및 전입신고) 확정일자를 받지 않아 보증금 및 임차내역이 나오지 않는데 알 수 있는 방법은 없을까요? 참고로 근저당은 세입자보다 후순위로 저축은행에 매매가 까지 잡혀 있습니다.
A. 근저당권자인 저축은행에 전화로 먼저 알아보셔야 하구요. 세입자가 있으면서 대출이 나간거니깐 알수 있을겁니다.
[ 선순위 임차인. 전입일과 확정일자 ]
1순위 근저당 2016,01,28(말소기준권리)
임차인 현황
전입일 2016,1,26
확정일 2016,5,10
배당요구 2019,3,1
이경우 전입일은 선순위 이지만 확정일자는 1순위근저당(말소기준)보다 늦은데
Q1, 선순위 임차인이 맞나요?
A1. 전입일상 대항력이 있습니다.
Q2. 확정일자를 늦게 받았어도 전입일자를 기준으로해서 선순위,후순위를 따지나요?
A2. 임차인의 대항력은 계약(유상)+ 전입+ 점유 라는 세 가지 대항요건을 모두 갖추었을때 비로소 그 효력이 발생된다고 할 수 있습니다. 확정일자는 임차인의 대항력 요건이 아닙니다.
Q3. 만약에 위에 임차인이 선순위이고 전입,확정일자있고,배당요구했으면 배당 받을때 순서가 어찌되나요,
1순위근저당 먼저주고 그다음에 임차인을 주나요?
아니면 임차인을 먼저주고 그다음 근저당을 주나요?
A3. 근저당권이 먼저 배당 받고 남은 금액이 있으면 임차인이 배당 받습니다.
[ 전입일 없는 비거주 임차인 ]
Q. 임차인이 거주안한지가 7~8년 되었고( 아파트 경비님의 말씀) , 전입일은 없지만 확정일과 배당요구를 하였더라구요..
<기타: 거주불명자 등,초본 제출함. 전입세대 없는것으로 조사>
이경우는 임차인의 점유가 없고, 주민등록되어 있지 않아 대항력이 없다고 알고 있는데 맞는건가요??
A1. 대항력 없습니다.(전입+거주+유상)
A2. 임차권등기를 하지 않았다면 대항력이 없습니다.
A3. 이 경우 대항력이 있는지 여부와 그 조건을 구비하고 확정일자를 받았는지 여부가 중요합니다.
1) 대항력
임차인은 전입신고를 하고 이사(점유인도)를 해야 대항력이 발생합니다.
대항력이 있는 임차인이 이사를 하는 경우에는 임차권등기를 해서 그 권리를 보존해야 효력이 있습니다
2)확정일자
대항력이 없는 상태에서 확정일자는 아무런 법적 효력이 없습니다.
[ 살고 있지 않은 채무자겸소유자 주소 ]
전입세대열람을 해보니 현재 점유자가 채무자겸소유자의 아들로 되어 있고 근저당보다 전입이 빠릅니다
이런경우 임대차가 성립되어 있을수도 있다고 하는데요
근저당잡힌 은행에 대출시 무상임대차확인해 달라고 하면 통상 가르쳐 주나요?
Q. 만약 낙찰되어 인도명령할때 여기 살고 있지 않은 채무자겸소유자 주소는 어떻게 알게되는건가요?
A. 일단 소유자를 상대로 인도명령 신청하시고 주소보정이 나오면 그 보정명령서를 가지고 동사무소에 가셔서 소유자의 주민등록초본 발급 받아 최종주소지를 확인하시면 됩니다.
[ 낙찰받은 빌라의 전 소유자겸 채무자가 연락두절입니다 ]
Q. 빌라를 낙찰받아 소유권 이전등기까지 완료한 상태입니다.그 빌라에는 소유자와 가족이 살고있었고 대금납부후 이사 나갈것을 내용증명과 문자로 계속해서 요구 했지만 지나치게 많은 이사비용을 요구해서 응하지 않고 인도명령을 신청하여 받았습니다.이사를 나가지 않으면 강제집행을 하겠다고 연락했지만 살고있던 소유자는 강제집행 하면 비용과 시간이 많이 드니 그 금액을 본인에게 달라며 오히려 뻔뻔하게 나오더라구요. 그래서 전체 다는 못주고 이사를 나가면 그중 일부라도 주겠다고 얘기했지만 그러면 이사 못나가겠다고 하더군요 그리고 그 기존 소유자는 갑자기 핸드폰 번호로 바꿔버렸어요. 그런데 그 후 집을 찾아가니 현관에 각종 고지서 며 법원 등기 우편물 관련되것이 잔뜩 붙어있어서 이사를 나간것으로 추정됩니다. 대금납부한지 3개월 정도 지났고, 인도명령은 받아놓은 상태이고, 현재 집에는 아무도 없는것 같습니다. 이럴때 현관문을 강제로 열면 문제가 생길것같은데 어떤 절차를 통해서 현관문을 열수 있을까요? 법원 집행관 사무실을 통해서 점유이전금지가처분 같은거 신청해서 강제로 문을 열였을때 현관문 도어락 비밀번호를 제가 바꾸거나 자물쇠를 교체 해버려도 문제는 없을까요?
A. 이사를 하여 빈집이고 안에 짐이 없다면 개문 후 사용하셔도 됩니다. 하지만 소유자의 짐이 있다면 소유자가 주거침입죄로 형사고발을 하면 벌금을 물수도 있습니다. 소유자와 협의가 안된다면 다소 시간이 걸리더라도 법절차에 의해서 강제집행을 신청하시고 집행예고 할때 강제개문을 하니 그때 집행관과 상의 하시고 처리하시는게 가장 좋은 방법입니다.
[ 10년이 지난 가처분 ]
Q. 선순위 처분금지 가처분이 10년이 지난경우 낙찰후 신청으로 말소되는지 질문 드립니다. 3년동안 본안소송을 하지 않은 경우에 말소신청 가능하다는 말이 있더라구요..
A1. 선순위의 가처분은 보전처분집행 후 10년(3년-민사집행법개정)간 본안소송을 제기하지 않았다는 이유로 채무자나 제3취득자가 사정변경에 의한 가처분의 취소를 구할 수 있습니다.
사정변경에 따른 가처분의 취소에 대하여 "매각으로 소멸하지 않는 선순위 가처분일지라도 채무자 또는 이해관계인은 보전처분집행 후 일정한 기간 내에 본안소송을 제기하지 않았다는 것을 이유로 사정변경에 의한 가처분의 취소를 구할 수 있다."는 것이며, 가처분의 취소를 구하기 위하여 필요한 일정한 기간(민사집행법 제288조 제1항 3호, 제289조 및 제301조 참조)은 2002.6.30 까지 경료된 가처분은 10년, 2002. 7, 1∼2005.7.27 까지 경료된 가처분은 5년, 2005.7.28 이후 경료된 가처분은 3년입니다
A2. 가처분은 소멸시효가 아닌 제척기간이 있습니다. 그래서 체척 기간이 지났다고 한다면, 말소대상 입니다.
[ 법인명의로 경매입찰서 작성 ]
Q. 법인 명의로 경매입찰서 작성할때
이름 에 법인회사명 쓰고 법인번호 쓰면 되나요?
아니면 법인 대표자 성함 쓰고 법인번호 쓰는건가요?
A. 법인대표참석 > 법인등기부등본, 대표이사신분증, 대표이사도장
법인의 대리인참석 > 법인등기부등본, 법인인감증명서, 위임장, 대리인시분증 도장
법인명과 대표이사명 동시에 작성해도 됩니다.(법인번호 적는 란이 따로 있습니다.)
[ 강제집행비용 ]
Q. 지금 보통 평당 11만원으로 생각하면되는가요?인회사명 쓰고 법인번호 쓰면 되나요?
A. 통상 평당 10만원 내외입니다.
[ 송달장소 ]
Q. 법원에서 개시결정정본을 채무자겸 소유자에게 네 차례 보냈는데 이사불명입니다. 채무자는 경매 예정 물건지에 거주하지 않고, 다른 시에서 거주하고 있습니다.
이런 경우 우편송달이 물건지(경매 진행중인 장소)로 되는 겁니까?
아니면 채무자의 실제 거주지 주소(채무자의 실거주지인 다른 시)로 되는 것입니까?
A. 채무자가 우편물을 받을 수 있는 실제거주지로 송달하여야 합니다.
[소유자와 채무자가 다른경우 입찰에 주의 사항]
Q. A라는 물건에 채무자와 소유자가 다른경우 입찰해도 문제가 없는지요. ?
A. 해당 물건에 대한 경매이므로 채무자와 소유자는 신경쓰지 않으셔도 될 것 같습니다.
[강제경매 취하]
제가 낙찰 받은 물건이 몇백만원의 캐피탈 채무로 강제 경매가 진행되었는데요
처음으로 낙찰받아서 소유자(채무자)에게 연락을 했습니다
다행히 연락이 되어 채권자와 합의해서 변제하려고 한다고 합니다
매각허가결정기일까지는 시간이 좀 있는데요
Q1. 낙찰자 경매취하동의서를 써주면 입찰 보증금을 못 받게 되지는 않는지해서 문의 드립니다.
A1. 경매를 채권자, 채무자가 취하 할려면 낙찰자의 동의서가 필요 합니다. 물건이 꼭 필요하시면 수고비조로 더 요구하셔도...
Q2. 소유자(채무자)가 매각허가결정후 잔금납부전에 경매취하 또는 경매취소 신청시에는 기간과 절차가 어떻게 되나요?
A2. 강제경매는 가압류등에의한 판결에 의해서 진행 됩니다. 그래서 취하 할려면 판결과 같은 효력에 의해서만이 취하가...
Q3. 매각불허가(경매취하) 후 입찰보증금을 찾을 수 있을까요?
A3. 취하한다는것은 집행권원의 채권액이 없다는 것이며 경매는 진행하지 않으니 당연히 매수자의 보증금은 돌려주고요.임의경매인경우 변제증서를 제출하면 취하가되고요. 강제경매인경우 취하동의서 없이도 채무자는 채권액을 변제하고 절차에 의해서 취하할 수 있습니다.
Q. 채무가가 본인이 소유하고 있는 오피스텔에서 전입신고를 하고 거주중인데, 그 오피스텔이 경매에 넘어가서 매수인이 낙찰을 받을경우, 그 소유자 전입신고일이 말소기준등기일보다 빨라 대항력이 잇다고 볼때 그 소유자한테도 어느정도 돈을 줘야하나요?
A1. 대항력 없음. 이사비 조금주고 합의하여 내보내세요!
A2. 소유자는 아무 해당사항 없음
종전경매 임차인이 현재경매 임차인으로 권리신고를 했을떄 묵시적으로 임대차재계약을 현소유주와 안했을경우 대항력은?
Q. 주택인도와 주민등록을 마친 종전경매 임차인이 현재경매 임차인으로 권리신고를 했을떄는 현소유주와 새로운 임대차 계약체결을 한날 익일0시부터 대항력이 만들어 지는 것으로 알고 있습니다. 그러면 묵시적으로 임대차재계약을 현소유주와 안했을경우 대항력은 어떻게 되나요?
A. 전차 사건에서의 일부를 배당받아도 그 배당으로 인한 대항력은 없어집니다.
입찰서 작성시 주소
Q. 경매 기일입찰서 작성시 주소란에 집주소대신 다른곳 주소로 해도 상관없나요..??
대리인 주소란에 송달주소 작성을 해도 되는것 같기는한데, 입찰서가 지저분해지는 느낌이라서..
A. 집주소 적으시고 현장에서 변경신청 가능합니다
여러개의 재산이 있을때 경매시 영향
Q. 건물 땅 등이 몇 개가 있는데, 어떤 건물에 근저당 전세권 압류 등 걸려 있고 이것이 경매로 처분이 될 때 채권자들의 배당이 충족이 안 될 경우, 다른 재산에 추가 차압이나 경매 진행이 가능한가요?
A. 처음부터 포괄근저당 되면 여러부동산에 가능하나 그런게 아니라면 현재담보설전된것에 한합니다
지상권 말소방법
Q. 등기상 지상권 설정이 되어있으나 설정 권자는 근저당권자는 아니며, 누군지 모르며, 땅은 휴경지 상태로 버려두고 있습니다..
지상권 말소할 수 있는 방법이 없을까요?
A. 지상권은 등기상에 등재된것만으로도 그 권리가 존속됩니다.
토지의 경작여부는 지상권과 별개입니다.
등기사항전부증명서를 열람하시면 지상권자의 이름과 주소가 나오니 참고하세요.
[지상권 성립]
Q. 나대지에 근저당설정과 지상권설정을 하였습니다.(2010.2.5)
그런데 채무자가 2010.1.20에 구청에서 건축허가를 먼저 받아 놓은 상태였습니다.
설정당시에 현장방문결과 터파기 공사는 진행중에 있었습니다.
이런 경우에도 건물에 대하여 법정지상권이 성립될수 있는지요?
A.
1. 토지근저당 설정당시 건물존재할것
2. 토지와 건물소유자가 동일할것
3. 경매로 토지및 건물소유자가 바뀔때.
위 3조건이 성립될때 법정지상권이 성립됩니다.
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