반응형
최근 우리가 흔히 듣는 갭투자가 투기의 수단으로 사용되면서 부동산 시장을 불안정하게 만드는 결과를 낳았다. 대출을 최대로 활용하여 자기자본 없이 단기간에 매수 매도를 하여 수익을 얻는 방법이다. 대출을 활용하여 수익율을 높인다는 점에서 레버리지 효과와 유사한 것 같으나 시장을 투기분위기로 이끄는 악영향을 끼친다는 면에서 갭투자가 부정적으로 받아들여지는 이유다. 투자와 투기의 경계는 모호하다. 갑론을박은 판단하는 자들의 몫이다. 나는 이러한 논쟁에는 관심 없다. 투자건 투기건 이익을 목적으로 하는 데 공통점을 가진다. 돈을 벌고 부를 늘리기 위한 방법일 뿐이다. 부에 대한 사람들 마다의 가치관 차이는 철학의 분야이므로 지금 여기서 이야기 하고 싶지는 않다. 자신의 가치관을 세우고 그에 따라 행동하는 것 또한 행동하는 자들의 몫이다.
경매의 수익률은 철저하게 레버리지 효과를 통해서 극대화 된다. 대출없이 경매를 하는것은 의미가 없다고 해도 과언이 아니다. 경매를 하는 사람들이 자기 자본이 있어도 경락자금 대출을 받아 투자를 하는 이유가 여기에 있다.
수익율 이란 어차피 동일한 물건에 투자된 금액으로 부터 회수되는 이익금의 개념이다. 순수하게 자기자본금으로 투자를 하건 대출을 받아 빌린돈으로 투자를 하건 동일한 금액을 넣어 동일한 금액의 이익을 얻는다는 점만 보면 수익율이란 단순히 숫자에 불과하다. 수익율이 5%건 50%건 수익금액은 동일하기 때문이다. 레버리지 효과라고 부르는 경매에서의 대출 활용의 비밀은 숫자가 아니라 기회비용에 있다는 점을 명심하자.
아래의 예를 살펴보면 자기자본 만으로 투자하는 경우와 대출을 이용한 경우의 수익율 차이를 쉽게 이해 할 수 있다.
-
내 자본으로 투자했을 때 수익 / 실투자금 = 월세 / 투자금-보증금Q) 낙찰가 1억 —> 보증금 1천 월 50만원. 수익율은?A) 50만원 x 12개월 / 1억 - 1천 = 600만 / 9000만 = 연 6.7%
-
레버리지 활용시Q) 낙찰가 1억. 대출 80%. 이율 연 3%. 내자본투자금 20% —> 보증금 1천 월 50만원 (=1천+50x12 = 1천600). 수익율은A) 수익 / 실투자금 = (월세수익 연600만 - 대출이자 연240만)/ (낙찰가 1억 - 보증금 1천 - 대출금 8천만) = 연 36%Q) 낙찰가 1억. 시세 2억. 대출 80%. 이율 연 3%. 내자본투자금 20% --> 보증금 1천5백. 월 40만원. 수익율은?A) 수익 / 실투자금 = (월세수익 연 480 - 대출이자 연240만) / (낙찰가 1억 - 보증금 1천5백 - 대출금 8천) = 연 48%
-
경매를 통한 시세대비 수익율Q) 낙찰가 1억. 시세 2억. 대출 80%. 이율 연 3%. 내자본투자금 20% --> 보증금 1천5백. 월 40만. 수익율은?A) 수익 / 실투자금 = (시세차익1억 +월세수익 연480 -대출이자 연240만) / (낙찰가 1억 - 보증금 1천5백 - 대출금 8천) = 연 204.8%
이처럼 수익율은 내 자본금보다 경매와 대출을 이용했을 때 급상승 한다는 것을 알 수 있다. 하지만 수익율이 6% 이건 200% 이건 금액으로 보면 같은 금액이다. 그렇다면 경매를 하면서 왜 그렇게 수익율 이란 것을 강조하는 것일까? 위에서 얘기했듯이 레버리지 효과의 진정한 가치는 수익율도 수익금도 아닌 기회비용에 있기 때문이다.
쉬운 이해를 위해 다음과 같이 생각해 보자.
내가 보유한 자본금이 100만원 이라고 하자. 100만원 짜리 물건을 사서 되팔면 10만원의 이익이 남는 물건이다. 이익이 실현되는 데 소요되는 시간이 1년이라고 가정한다.
case-1 )
내 자본금 전부인 100만원을 이 물건에 투자하면 10만원의 수익이 나에게 돌아온다. 내 자본금은 소진되었으므로 10만원의 수익이 현금화 될 때까지 더이상의 투자는 불가능 하다. 즉 수익이 발생할 때 까지 1번의 투자만이 가능 한 것이다. 수익이 발생 한 후 수익금 10만원과 회수된 자본금 100만원인 110만원을 가지고 다시 재 투자를 할 수 있게 된다.
case-2)
내 자본금 100만원 중 10만원을 투자하고 나머지 90만원은 대출로 충당한다. 1년에 10만원의 수익이 발생했다. 투자하고 남은 내 자본금 90만원으로 이와 동일한 물건에 9번을 더 투자 할 수 있다. 물건에 투자되는 금액은 100만원으로 동일하고 발생되는 수익금도 10만원으로 동일하지만 동일한 1년이라는 시간 동안 9번의 투자기회가 더 생긴다.
수익금액의 기준으로 볼때
결국 순수하게 내가 가진 자본금 만으로 투자 했을 때는 1년간 1번의 투자를 통해 10만원의 수익을 얻었지만 대출을 이용해 투자 했을 때는 1년간 10번의 투자를 통해 100만원의 수익을 얻을 수 있다는 것이다.
그리고 이것을 시간의 기준으로 볼때
100만원의 수익을 발생시키기 위해서 순수 나의 자본금 만으로 투자했을때는 10년이란 시간이 걸리지만
대출을 이용해 투자 했을 때는 1년만에 가능 하다는 말이 된다.
레버리지란 이처럼 내가 가진 자본금을 활용해 수익을 극대화 시키는 방법을 의미하지만 다시 생각해 보면 시간을 단축시켜 우리가 살 수 있는 한정된 시간 내에 부를 축적할 수 있는 방법인 것이다.
어떤 강사는 이런 말을 하기도 한다.
"어마어마한 수익율에도 불구하고 실제로 월 수입은 미미하다. 지속적으로 수입은 생기지만 무언가를 할 만한 금액은 아니다. 즉, ‘부’ 가 되지 않는다.
그래서 땅에 투자해야 한다.
땅은 ‘부’를 이루어 준다.
땅에 투자 하면서도 상가의 지속적 수입을 발생시키려면 월 50만원, 연 600만원 정도의 임대를 할 수 있는 임대가능한 공장이 있는 땅을 낙찰 받아라."
라고 조언한다.
하우스푸어, 부동산거지 라고 부르는 사람들의 경우 현금 흐름을 만들어 내지 못할 때 보유한 자산은 진정한 가치를 지녔다고 할 수는 없을 것이다. 경우에 따라 세금이나 유지비용을 충당할 수 없어 가지고 있는 자산을 처분해야 하거나 자신의 자산이 압류 당하거나 경매에 넘겨지는 상황이 발생 한다면 보유 자체는 삶에 아무런 도움을 주지 못한다는 얘기다. 많은 자산을 보유하고도 당장의 현금흐름이 안되어 상황에 몰려 자산을 잃고 손해를 보고 또 그 과정속에서 끊임없는 고통을 감수해야 한다면 그것은 진정한 부를 이루었다고 볼 수 없을 것이다. 매출이 수백억, 수천억에 이르는 사업체가 부도가 나는 것도 매출과는 상관없이 일시적인 현금흐름에 문제가 생겼을 때이다. 미래가치와 수익성도 중요하지만 지금 현실의 단기간 현금흐름이 없이는 무의미 하다는 말이다.
서두에서 언급하지 않으려 했던 '돈' 과 '부' 에 대한 가치관이 중요한 이유가 여기서 드러난다.
미래를 위한 시간투자와 현금흐름을 위한 고정 수익 이라는 두마리 토끼를 잡아야 한다는 것을 강조하는 소중한 조언이다.
수익율의 계산 방법은 위에서 예시에서 살펴본 바와 같이 단순하다. 그저 산식일 뿐이다. 경매로 투자하여 부를 이루기 위해서는 산식 암기에 치중하지 말고 자신이 가지고 가야 할 '돈' 과 '부' 에 대한 기준을 명확히 세우는 것이 우선 되어야 할 일이다. 계산방법은 잊자. 어딘가에 기록해 놓고 필요할 때 찾아서 쓰면 된다.
하지만 견고하지 못한 '투자', '돈', '부' 에 대한 개인적인 기준이 없으면 투기에 빠지고 과욕을 부리고 일확천금을 꿈꾸는 로또인생의 환상에 빠지기 쉽다. 경매에 입문하는 사람들이라면 서점가에 나도는 "나는 경매로 얼마를 벌었다" 류의 자극적인 문구에 현혹되지 않았으면 하는 바램이다.
첫걸음을 잘 못 내디뎌 그나마 가지고 있는 얼마 되지 않는 자본금 마저 탕진하고 싶지 않다면 말이다.
2020/02/03 - [Auction] - 경매-농지-취득 및 활용
2020/02/03 - [Auction] - 경매-토지임대료 산정방법
2020/01/31 - [Auction] - 정부 정책을 알면 시장 움직임의 방향이 보인다
2020/01/25 - [Auction] - 경매-정보지를 활용한 물건 검색 및 조사방법
2020/01/25 - [Auction] - 경매 실전. 수익율 계산법. 레버리지 효과.
2020/01/25 - [Auction] - 경매-지식 모음
2020/01/25 - [Auction] - 법정지상권
2020/01/16 - [Auction] - 낙찰 후 매각이의신청과 매각불허가결정
2020/01/16 - [Auction] - 매각불허가신청으로 입찰보증금 회수
2020/01/16 - [Auction] - 경매-지식모음
2020/01/10 - [Auction] - 경매 실전. 수익율 계산법. 레버리지 효과.
2020/01/09 - [Auction] - 낙찰잔금 대출 유의할점
2020/01/03 - [Legal] - 찾기쉬운 생활법령정보 송달료 예납
반응형
'Auction' 카테고리의 다른 글
| 정부 정책을 알면 시장 움직임의 방향이 보인다 (0) | 2020.01.31 |
|---|---|
| 경매-정보지를 활용한 물건 검색 및 조사방법 (0) | 2020.01.25 |
| 경매-지식 모음 (0) | 2020.01.25 |
| 법정지상권 (0) | 2020.01.25 |
| 낙찰 후 매각이의신청과 매각불허가결정 (0) | 2020.01.16 |